日期：2025-07-05 13:25:23
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全面正确理解民法典第278条加装电梯类表决权的相关规定
谢存海
《民法典》第二百七十八条规定：“ 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
一、全面理解《民法典》第278条
《最高院对十三届全国人大五次会议第7017号建议的答复》指出：“关于老旧小区加装电梯在表决权上的争议问题。实践中通常认为，建筑物加装电梯属于'改建、重建建筑物及其附属设施’的范畴。按照《民法典》第278条第2款规定，改建、重建建筑物及其附属设施这一业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”
以上表述，假如各户业主专有部分面积相同（下同），也可作以下理解：业主就加装电梯事项进行表决，需同时具备两个条件：一是参与表决业主人数占比（也就是参与率），应达到单元全体业主的2/3以上（含2/3）。在“2/3以上”这组数中，最低数是单元全体业主的2/3，最高数是单元全体业主的3/3（也就是全体业主）。以12户单元为例，参与表决的法定人数，最小数也就是低门槛为12x2/3=8（人），最大数也就是高门槛为12x3/3=12（人）。二是表决同意业主人数（也就是同意率），应达到参与表决业主人数的3/4以上。在“3/4以上”这组数中，占比2/3参与的低门槛业主同意人数为12x2/3x3/4=6（人），全体业主参与的高门槛业主同意人数为12x2/3x4/4=8（人）。
综合考虑同时具备参与率和同意率两个条件，两者之间的内在联系是：原物权法第76条以全体业主参与为计算基数，同意率达到2/3以上就合法；民法典第278条将参与率下调至2/3、同意率上调至3/4。显而易见，没有占比2/3业主参与的前提条件，也就没有3/4业主同意的必要条件，从而也就无从谈起2/3以上业主参与表决、3/4以上业主表决同意的表决结果。民法典第278条是在物权法第76条基础上的完善，不是完全否定。因而，加装电梯业主表决存在高、低两道门槛：一是高门槛条件下，全体业主参与表决，达到占比2/3以上参与人数的最高数；同意人数应当达到法定参与表决人数的最低占比，也就是单元全体业主的2/3，或者说占比2/3业主的4/4（与物权法规定一致）。以12户单元为例，12x2/3=8（人），12x2/3x4/4=8（人）。就是说，如果单元全体业主参与表决或者以全体业主为计算基数，只要2/3及以上业主表决同意即合法有效。道理很简单，占比全体业主2/3的3/4同意即合法有效，达到全体业主2/3的4/4同意（也就是全体业主的2/3同意）当然是合法有效的。二是低门槛条件下，参与表决人数为占比2/3以上参与人数的最低数，也就是参与率达到单元全体业主的2/3，同意率应当达到占比2/3业主的3/4。以12户单元为例，参与表决人数应达到12x2/3=8（人），表决同意人数应达到12x2/3x3/4=6（人）。就是说，如果单元全体业主中2/3的业主参与表决，或者以单元全体业主的2/3为计算基数，只要同意业主达到全体业主的1/2以上，表决结果就合法有效。
需要指出的是，在实际表决过程中，尤其是在高、低层业主产生分歧的时候，如果反对加装电梯的业主超过全体业主的1/3，只要其不参与表决，表决结果就不能合法通过；如果反对加装电梯的业主低于1/3，其不参与表决不影响表决结果合法通过；如果反对加装电梯的业主等于1/3，同意业主占比需要达到全体业主的2/3且全部参与表决，表决结果才可合法通过。因而，衡量表决程序是否合法，通常以同意加装电梯的业主是否达到占比全体业主的2/3为审查标准。只要同意占比达到单元全体业主的2/3以上（含2/3），表决结果均合法有效。
最高院《对十三届全国人大五次会议第6150号建议的答复》中明确指出：“从各地法院司法实践看，各地法院对于老旧小区加装电梯这一关系民生的事项也是大力支持的。如重庆某法院判决的一起案件中，法院认为案涉楼房加装电梯事项，已经过该单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意，并依法履行了其他程序，故案涉楼房加装电梯施工符合法律规定。”
关于老旧小区加装电梯表决程序和表决结果的合法认定，住建部等国家有关部门早已有明确规定。住建部《对十三届全国人大五次会议第8687号建议的答复》中指出：“指导各地认真落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）相关要求，将加装电梯纳入城镇老旧小区'完善类’改造内容，结合城镇老旧小区改造年度计划，积极推进有条件的楼栋加装电梯，力争做到能改则改。”
住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城〔2021〕50号）指出：“居民对小区实施改造形成共识的，即参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划 ; 改造方案应经法定比例以上居民书面(线上)表决同意后，方可开工改造。”根据这一规定，只要参与率达到2/3、同意率达到3/4，同意业主达到全体业主的1/2，表决程序和表决结果就合法有效；同意业主达到全体业主的2/3，表决程序和表决结果当然就合法有效了。
二、防止片面解读造成逻辑混乱
《民法典》第278条列举共同决定事项之后有三句话，第一句是第二、第三句的前提条件，规定了决定事项的表决参与率；第二、第三句是表决同意的必要条件，规定了合法表决的同意率。就加装电梯事项表决来说，第一句参与法定占比与第二句表决同意占比紧密关联，既各有内涵，又紧密联系、有机统一。
《民法典》第278条是在原《物权法》第76条基础上修改完善的。《物权法》第76条以单元全体业主参与表决为前提条件和计算基数，以占总人数2/3以上业主表决同意为必要条件；《民法典》第278条以单元全体业主2/3参与表决为前提条件和计算基数，以参与表决人数3/4以上业主表决同意为必要条件。前后比较，主要有以下几个关联点：
一是如果说原《物权法》第76条规定“全体业主参与表决，2/3以上表决同意”是一道高门槛的话，《民法典》第278条“2/3以上业主参与表决、参与表决业主3/4以上同意”则是一道低门槛。 应当指出，《民法典》实施以后，降低了表决通过门槛，但原来的较高门槛并没有取消，当低门槛有效表决条件失效之后，高门槛有效表决条件发挥作用。如果以全体业主为计算基数，2/3占比的前提条件和计算基数不复存在、相应3/4以上同意占比的必要条件也就不存在了。
二是在低门槛条件下，以全体业主的2/3参与表决为计算基数，3/4以上表决同意为合法有效的必要条件。高门槛条件下，以全体业主参与表决为计算基数，法定占比2/3业主参与表决且全部同意为表决通过合法有效的必要条件。不难理解，没有2/3以上参与表决的前提条件，也就没有3/4以上表决同意的必要条件。
三是在2/3以上参与表决低门槛条件下，随着参与表决人数的增加，对表决同意人数的要求也随之增加。以12户单元为例，当参与表决人数占比达到全体业主2/3也就是8人时，表决同意人数相应达到6—8人，表决结果合法有效；当单元全体业主参与表决，表决同意人数达到占比2/3以上也就是8人以上时，表决结果合法有效。
四是低门槛和高门槛之间的转换点在于，当2/3业主参与表决转变为2/3业主全部同意时，就达到了法定表决通过的高门槛要求；当2/3业主参与表决、3/4业主表决同意时，就达到了表决通过低门槛的要求。就是说，2/3业主表决同意，既符合2/3参与表决、3/4以上（实际4/4）表决同意的低门槛合法通过条件，又符合全体业主2/3参与表决且表决同意的高门槛合法通过条件。
五是2/3业主表决同意把高、低两个门槛有效表决的衡量标准有机联系、有效衔接起来，有利于防止因参与表决人数范围和计算基数不同，而引发不必要的矛盾纠纷。就是说，无论是高门槛还是低门槛，无论是全体业主参加表决还是2/3业主参加表决，从表决结果看，由于低门槛法定同意占比上限与高门槛法定同意占比下限是一致的，最低同意人数合法占比变动区间为6~8人，业主之间也就没有理由发生争执了。
需要强调的，全面理解民法典第278条，不能光看表面比例，还需要结合民法典相关条款正确解读其实质内涵。（1）民法典第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”根据这一规定，如果按照某些人所说达不到“全体业主12户参与表决3/4同意”的话，只要达到8、9、10户参与，8户同意均符合3/4以上的有效占比要求。就是说，达到全体业主的3/4同意合法有效，达不到3/4同意不一定无效，只要达到全体业主的1/2以上或者2/3以上同意，表决结果就合法有效。（2）民法典第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”民法典第二百七十八条属于义务性强制性法律规定，不能在法定程序2/3以上参与的前提条件下，再附加一个全体业主参与的限制条件，不然的话就违反了法律的强制性规定，因而是无效的。（3）民法典第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百三十四条规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。”第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百三十一条规定：“民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。”显而易见，在加装电梯表决中，与加梯方意见不一致、不履行出资义务的意思表示，不符合民事法律行为成立条件，因而也就不具有民事法律行为的成立和有效条件，不能计入参与表决业主的有效计算范围。
概而言之，高门槛和低门槛各自对应的，是包括参与表决率和表决同意率在内的两组不同数据。低门槛表决范围，对应的是2/3参与表决、同意人数占比3/4——4/4部分；高门槛表决范围，对应的是全体业主参与表决、同意人数占比2/3——3/3部分。2/3投票率对应的最低同意率是全体业主2/3的3/4（全体业主的1/2），全体业主参与表决对应的是2/3以上的同意率。当低门槛的同意率等于参与率时，也就达到了高门槛同意率的法定占比要求。由此可见，不区分高、低门槛的表决范围计算基数，在全体业主参与表决的前提下，用低门槛条件下3/4的同意占比取代高门槛条件下的2/3同意占比，是绝对错误的。
三、“全体业主参与表决3/4同意才有效”的观点是错误的
1. 它脱离了《民法典》生效之前《物权法》 相关规定的基础条件，与适当降低表决通过门槛的立法本意相违背 。以12户单元为例， 按照原《物权法》第76条规定，2/3以上业主、也就是8户以上业主同意即合法有效。 如果把《民法典》第278条相关规定，理解为“3/4以上业主同意才合法有效”，就必须达到9户以上同意才行。这样的结果，显然不是修改本条法规所要达到的目的。《中华人民共和国立法法》第一百一十九条规定：“最高人民法院、最高人民检察院作出的属于审判、检察工作中具体应用法律的解释，应当主要针对具体的法律条文，并符合立法的目的、原则和原意。”最高院、最高检都无权违背立法意图解读法律条文，业主自己、基层政府部门工作人员，拟或司法工作者有权违背立法意图进行擅自片面解读、抬高加装电梯合法表决的通过门槛吗？ 显然没有这个权利。
2. 它把全体业主参与表决与2/3以上业主参与表决的法定通过条件搞成了两个标准、两种结果。以12户单元为例，在全体业主2/3参与表决、3/4表决同意条件下，最低6户、最高8户表决同意即合法有效。如果又搞出个9户同意才合法有效，必定会给民事活动、民主决策造成不必要的麻烦。
3. 它违背法定表决程序的强制性规定。《民法典》 第278条规定的3/4同意的有效占比，前提条件是全体业主的2/3参与表决。以全体业主参与表决为计算基数的话，2/3参与表决的前提条件不复存在，3/4表决同意的必要条件也就不能成立了。计算方式比较如下：12x2/3x3/4=6，12x3/3x2/3x4/4=8，12x3/4=9。从前两种计算方式来看，3/4以上同意以全体业主2/3以上参与表决为前提条件，其有效范围以全体业主的2/3参与表决且全部同意（4/4）8人为上限。第三种计算方式，取消2/3参与表决的前提条件却保留了3/4同意的必要条件。当参与表决人数占比等于全体业主的2/3时，表决同意人数最高占比就已经达到了4/4（8人），当全体业主参与表决时却又以3/4占比的名义提高到了9人；以8人表决同意占比4/4为参照，9人表决同意占比达到了4.5/4，相应参加表决的人数也要增加（12x4.5/4=13.5），就是说，随着表决同意人数由8人增加9人，参与表决的人数可以反推到13.5人。这种以全体业主2/3参与表决3/4表决同意的占比条件，替换全体业主2/3表决同意占比条件的计算方式，逻辑何其混乱、严重脱离实际、多处自相矛盾也就可想而知了。
基于以上分析，不难理解，那种“如果全体业主均参与表决，则需要四分之三的业主同意才能达到法定最低条件”的理解是完全错误的。
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